Pod koniec sierpnia Radio Lublin informowało, że zdolność kredytowa modelowej rodziny 2+1 przekroczyła milion złotych. W tym samym czasie średnia kwota, o którą wnioskowali kredytobiorcy hipoteczni, wynosiła około 540 tys. zł. Skąd bierze się tak duża różnica między tym, ile bank może pożyczyć, a tym, o ile faktycznie wnioskują klienci?
Co bank bierze pod uwagę przy obliczaniu zdolności kredytowej?
Przy kredycie hipotecznym bank ustala, jaka rata może być regularnie opłacana przez gospodarstwo domowe przez wiele kolejnych lat. W obliczeniach pojawiają się więc dochody wszystkich wnioskodawców, koszty utrzymania rodziny, istniejące zobowiązania i okres planowanej spłaty.
KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) wymaga przy tym oceny zarówno wysokości dochodu, jak i jego stabilności. Dwie rodziny osiągające miesięcznie po 12 tys. zł netto mogą zatem otrzymać różne wyniki.
Jeśli w pierwszym gospodarstwie obie osoby pracują na stabilnych umowach, nie spłacają innych kredytów i nie mają otwartych limitów, większa część dochodu pozostaje dostępna na przyszłą ratę. W drugim gospodarstwie z tego samego łącznego wynagrodzenia może być co miesiąc opłacane 1200 zł raty samochodu, alimenty albo inne zobowiązania. Bank uwzględni te kwoty przed ustaleniem maksymalnej raty hipotecznej.
Przy liczeniu zdolności łatwo pominąć zobowiązania, które nie przypominają klasycznej raty kredytu. Karta z niewykorzystanym limitem, debet w rachunku czy zakupy ratalne również mogą wejść do kalkulacji banku. Przy opracowaniu tej części materiału wykorzystano wiedzę Outloop, partnera merytorycznego publikacji, który na co dzień analizuje sytuację kredytową klientów i dostępne możliwości finansowania.
Zdolność kredytowa rodziny 2+1 a koszty utrzymania
Przy rodzinie 2+1 bank uwzględnia zarówno dodatkowe źródła dochodu, takie jak 800+, jak i wyższe koszty utrzymania gospodarstwa. Każdy bank stosuje własne założenia dotyczące kosztów życia gospodarstwa o określonej liczbie osób. Znaczenie mają też wydatki, z których kredytobiorca nie może zrezygnować po podpisaniu umowy. KNF wskazuje tu m.in. podatki, obowiązkowe składki, alimenty oraz inne trwałe zobowiązania finansowe. Po ich uwzględnieniu bank otrzymuje dochód rozporządzalny, czyli część pieniędzy, która może zostać przeznaczona na codzienne życie i obsługę kredytu.
Przy wysokich zarobkach różnica kilkuset złotych w miesięcznych kosztach może wydawać się niewielka. W kalkulacji kredytu spłacanego przez 25 lub 30 lat wpływa jednak na wysokość raty, którą bank uzna za możliwą do obsługi, a w konsekwencji również na maksymalną kwotę finansowania.
Czy 800+ zwiększa zdolność kredytową?
Świadczenie 800+ może być uwzględniane przez bank przy analizie zdolności kredytowej. W artykule „Ocena zdolności kredytowej a świadczenie ‘Rodzina 800 plus’ – czego oczekuje UKNF?” Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wyjaśnia, że przy uwzględnianiu 800+ bank powinien brać pod uwagę m.in. wiek dziecka i to, przez jaką część okresu kredytowania świadczenie będzie jeszcze wypłacane.
Kluczowy jest wiek dziecka. Rodzice kilkulatka mogą spodziewać się wypłaty świadczenia jeszcze przez wiele lat. Przy dziecku mającym 16 czy 17 lat perspektywa jest znacznie krótsza. Tymczasem hipoteka może pozostać w domowym budżecie przez kolejne dwie lub trzy dekady.
Bank powinien więc uwzględniać okres, przez który rodzina będzie otrzymywała świadczenie. Według stanowiska nadzoru 800+ co do zasady nie powinno być traktowane dokładnie tak samo jak stabilny dochód wypłacany przez cały okres kredytowania, jeżeli świadczenie wygaśnie dużo wcześniej.
Jednocześnie bank bierze pod uwagę wydatki związane z utrzymaniem dziecka. KNF wskazuje, że koszty utrzymania i edukacji nie kończą się automatycznie wraz z ostatnią wypłatą 800+.
Nieregularne dochody a zdolność kredytowa
Przy nieregularnych wpływach bank zwykle patrzy na dochód z dłuższego okresu, a nie na najlepsze miesiące. Jeśli wynagrodzenie mocno się waha, do kalkulacji zdolności może zostać przyjęta średnia albo bardziej konserwatywna wartość, która lepiej odpowiada dochodom osiąganym także w słabszych miesiącach.
Doradztwo finansowe Outloop w publikacji „Kredyt bez zdolności kredytowej – gdzie dostać pożyczkę online?” wskazuje wprost, że umowa zlecenie, dzieło lub działalność bez stabilnych przychodów zwiększają ryzyko dla pożyczkodawcy.
Całość artykułu można przeczytać na stronie: https://outloop.pl/pozyczki-dla-zadluzonych-bez-zdolnosci-kredytowej/.
Przy nieregularnych dochodach bank może analizować wpływy z dłuższego okresu i sprawdzać, jak mocno zmieniają się one z miesiąca na miesiąc. Dotyczy to szczególnie przedsiębiorców, osób pracujących prowizyjnie, zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych oraz pracowników, u których znaczną część wynagrodzenia stanowią premie. Stabilne wpływy ułatwiają oszacowanie kwoty, która co miesiąc pozostanie na spłatę raty. Duże wahania mogą natomiast sprawić, że bank przyjmie do kalkulacji niższy dochód niż wynikałoby to z najlepszego miesiąca czy prostego przeliczenia rocznych zarobków.
Przy działalności gospodarczej szczególnie ważne są wyniki z dłuższego okresu. Jeden bardzo dobry miesiąc nie przesądza więc o zdolności kredytowej, jeśli wcześniej przychody były znacznie niższe albo wyraźnie się wahały. Bank analizuje historię działalności i regularność osiąganych dochodów, żeby ocenić, czy rata będzie możliwa do spłaty również w słabszych miesiącach.
Karta kredytowa i limit w koncie też wpływają na zdolność
Rodzina może nie spłacać żadnego dużego kredytu gotówkowego, a mimo to mieć kilka produktów obciążających jej zdolność.
Bank uwzględnia przy ocenie zdolności również karty kredytowe, limity odnawialne i raty innych zobowiązań. W przypadku kart i limitów znaczenie może mieć sama przyznana kwota, nawet jeśli klient wykorzystuje ją tylko częściowo. Dlatego niewykorzystany lub sporadycznie używany limit również może obniżyć maksymalną kwotę kredytu hipotecznego.
Sposób uwzględniania kart i limitów zależy od konkretnego banku. Znaczenie może mieć dostępna kwota limitu, a nie wyłącznie aktualnie wykorzystane saldo. Z tego powodu karta, z której właściciel korzysta sporadycznie, również może wpłynąć na kalkulację.
Nie wynika z tego, że przed każdym wnioskiem hipotecznym trzeba automatycznie zamykać wszystkie karty. Najpierw trzeba sprawdzić, jak wpływają na konkretną kalkulację i czy rzeczywiście są potrzebne. Pochopne zmiany wykonywane tuż przed złożeniem wniosku mogą przynieść niewielką korzyść albo żadnej.
Okres kredytowania zmienia maksymalną dostępną kwotę
Ta sama rodzina może mieć inną zdolność przy kredycie na 20 lat i inną przy zobowiązaniu rozłożonym na 30 lat.
Dłuższy okres zwykle zmniejsza miesięczną ratę, dzięki czemu przy określonym dochodzie można sfinansować wyższą kwotę. Jednocześnie kredyt pozostaje w budżecie dłużej i rośnie suma odsetek płaconych przez cały okres umowy.
Wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego dla banków dotyczące kredytów hipotecznych, określane jako Rekomendacja S, wymagają, aby przy ocenie zdolności uwzględniać m.in. wysokość i stabilność dochodów, koszty utrzymania gospodarstwa oraz wszystkie zobowiązania finansowe.
Dlaczego dwa banki mogą wyliczyć inną zdolność kredytową?
Nie istnieje jeden ogólnopolski kalkulator, według którego wszystkie banki ustalają maksymalną kwotę hipoteki.
Rekomendacje nadzoru określają zasady zarządzania ryzykiem i elementy, które powinny znaleźć się w analizie. Poszczególne banki budują jednak własne modele oceny. Różnią się m.in. sposobem szacowania kosztów życia, podejściem do określonych źródeł dochodu, limitów czy dodatkowych składników wynagrodzenia.
Rodzina może więc otrzymać w jednym banku kalkulację wyraźnie wyższą niż w drugim, mimo że przedstawia dokładnie te same dochody i zobowiązania.
Różnica staje się szczególnie widoczna przy mniej standardowym profilu: działalności gospodarczej, wysokiej części premiowej wynagrodzenia, dochodach sezonowych albo kilku różnych źródłach wpływów.
Milion złotych zdolności a rzeczywista rata kredytu
Informacja o zdolności przekraczającej milion złotych pokazuje przede wszystkim, jak wysoką kwotę model bankowy może zaakceptować przy określonych założeniach. Nie odpowiada jeszcze na pytanie, jak konkretna rata wpisze się w finanse rodziny przez następne kilkadziesiąt lat.
Przed wyborem kwoty kredytu dobrze policzyć budżet również przy mniej korzystnym scenariuszu. Co stanie się z nim po czasowym spadku jednego z dochodów? Ile zostanie po zakończeniu wypłaty 800+? Jak zmieni się sytuacja po pojawieniu się kolejnego dziecka albo wzroście stałych kosztów?
To szczególnie istotne przy gospodarstwach korzystających z wysokiej części wyliczonej zdolności. Im mniejsza różnica między ratą a kwotą, którą rodzina może co miesiąc swobodnie odkładać, tym mniej miejsca pozostaje na niespodziewane wydatki.
Jak przygotować się do sprawdzenia zdolności kredytowej?
Przed pierwszą kalkulacją dobrze zebrać dane z kilku ostatnich miesięcy zamiast opierać się wyłącznie na ostatniej wypłacie. Przydadzą się informacje o wynagrodzeniu podstawowym, premiach i innych regularnych wpływach oraz wszystkich obecnych zobowiązaniach.
Osobno należy policzyć limity na kartach i rachunkach, raty, alimenty oraz inne stałe płatności. Przy dochodach nieregularnych potrzebny będzie dłuższy okres, który pokaże zarówno dobre, jak i słabsze miesiące.
Dzięki temu wynik kalkulacji można odnieść do rzeczywistego budżetu rodziny. W przypadku modelowej rodziny 2+1 zdolność może dziś przekraczać milion złotych, ale ostateczna kwota zawsze zależy od dochodów, kosztów utrzymania, zobowiązań i zasad stosowanych przez konkretny bank.